Trente-cinq ans, revenu confortable, compte bancaire bien approvisionné. Ce n’est pas l’annonce classique d’un site de rencontre, mais le profil de l’emprunteur idéal. Parce que les banques sont toutes à la recherche du même type de client quand il s’agit de prêts immobiliers. Il est possible d’emprunter, bien sûr, si vous n’atteignez pas ce robot, mais à un prix moins favorable. « Les banques sont principalement à la recherche de jeunes âgés de 25 à 35 ans. Ils peuvent leur accorder des rabais de 0,10% à 0,15% sur leur liste d’intérêt pour les convaincre tant que leur revenu mensuel de 3 500 euros à deux est significatif », a déclaré Cécile Roquelaure, directrice du Borrotis Investigator.Une économie de taux d’intérêt qui peut sembler absolument modeste, mais qui profite des coûts d’emprunt totaux de plusieurs milliers d’euros, même dans l’environnement actuel de taux d’intérêt historiquement bas. Ainsi, sur un prêt de 200 000 EUR sur 20 ans le coût total du prêt de 5 500 EUR si le taux de crédit passe de 1,50 % à 1,25 %.
Un potentiel de rentabilité
Si les banques se pressent tant auprès des jeunes emprunteurs, ce n’est pas par caprice. Cette génération représente une véritable opportunité pour elles, car elles peuvent ensuite leur proposer d’autres produits : assurances auto, multirisque habitation, voire des solutions d’investissement. Depuis 2017, certains établissements n’hésitent plus à proposer des crédits immobiliers sur vingt-cinq ans, avec des taux à peine plus élevés qu’en vingt ans. L’objectif est limpide : séduire les primo-accédants.
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Or, ces nouveaux entrants sur le marché n’apportent pas toujours d’apport personnel. Certaines banques, flairant la bonne affaire, n’hésitent pas à appliquer des taux attractifs, même pour ceux qui ne disposent pas d’apport, notamment lors du lancement d’une nouvelle offre ou pour conquérir une clientèle spécifique, comme l’explique Cécile Roquelaure. Toutefois, dans la majorité des cas, arriver avec au moins 10% d’apport, de quoi couvrir frais de notaire et garanties, ouvre la porte à de meilleures conditions.
Un autre profil qui attire l’attention des banques : les professions libérales. Leur stabilité, une fois trois ans d’activité franchis, rassure. Résultat : taux préférentiels à la clé, avec des remises qui peuvent aller de 0,15% à 0,30% selon les établissements, détaille Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. La Banque Tarneaud, par exemple, propose actuellement des conditions sur-mesure pour ces professions. L’an dernier, BNP Paribas a mené une offensive ciblée auprès des métiers médicaux et paramédicaux dans le sud-est de la France.
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Marge de manœuvre
Si vous êtes étudiant en médecine, la Société Générale propose des solutions où les mensualités augmentent progressivement, suivant la montée en puissance de vos revenus. Vous n’obtiendrez pas forcément un taux inférieur, mais vous pourrez emprunter davantage, souligne Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto Broker. Les investisseurs, eux aussi, bénéficient d’un traitement de faveur.
Les grands réseaux nationaux n’hésitent plus à proposer des financements couvrant 110% du bien (sans apport), avec des taux bonifiés. Pourquoi ? Parce qu’ils misent sur la possibilité de vendre d’autres produits parallèles : placements, assurances, services bancaires. Les fonctionnaires, quant à eux, restent les chouchous de certaines banques comme la Banque Populaire : taux réduits de 0,20% à 0,30%, et possibilité d’une garantie avantageuse via la Casden, selon Pierre Chapon.
Au-delà du dossier personnel, il faut aussi composer avec la stratégie commerciale de chaque banque. Un établissement peut, pour rattraper un retard sur ses concurrents, pratiquer des taux plus bas temporairement. À l’inverse, il peut remonter ses barèmes pour ralentir la cadence et absorber un trop-plein de demandes. Cette flexibilité s’exerce même au sein des grands réseaux : chez BNP Paribas, LCL ou Société Générale, la politique régionale peut dévier de la ligne nationale.
Les directeurs régionaux ont ainsi la main pour adapter leurs offres : une décote de 0,50% sur les taux n’est pas rare, explique Maël Bernier de Meilleurtaux. Résultat : un même profil pourra obtenir des propositions radicalement différentes à Strasbourg ou à Nantes, pour la même banque. Certaines agences négocient même des offres locales, valables deux ou trois mois, selon Philippe Taboret. Ceux qui déposent leur dossier au bon moment peuvent donc décrocher la meilleure offre du marché.
Certes, la plupart des critères retenus par les banques (âge, profession, revenus…) ne se modifient pas sur un coup de tête. Mais il reste possible d’optimiser son image d’emprunteur auprès des établissements prêteurs.
Maximiser sa contribution
Pour convaincre le banquier, il s’agit de montrer patte blanche. Un compte sans découvert, des virements réguliers sur un livret d’épargne, et des crédits à la consommation soldés : voilà des signaux positifs. Pierre Chapon conseille d’être particulièrement attentif durant les trois mois précédant la demande, car les banques scrutent vos relevés à la loupe. Un faux pas peut faire la différence.
Pour augmenter votre apport, plusieurs pistes existent : mobiliser l’aide familiale (dons des parents ou grands-parents), débloquer l’épargne salariale ou puiser dans d’autres placements. L’objectif : atteindre au moins 10% du prix d’achat pour couvrir frais d’acquisition et garanties. Certaines banques régionales proposent même des prêts à taux zéro jusqu’à 15 000 € pour les emprunteurs éligibles au PTZ, rappelle Cécile Roquelaure.
Un prêt immobilier pour chacun
Difficile d’affirmer qu’il existe un taux unique et avantageux pour tous, tant les banques adaptent leur politique à chaque profil. Tout dépend de la situation de chacun : stabilité professionnelle, niveau d’épargne, type de contrat de travail, mais aussi localisation du bien convoité. À Paris, le mètre carré se négocie à des sommets, alors qu’il reste abordable dans d’autres villes. Les disparités sont parfois flagrantes, jusque dans un même arrondissement.
Face à cette mosaïque de situations, mieux vaut s’entourer de spécialistes du financement immobilier, capables d’analyser précisément chaque dossier. Sur ce site, quelques experts aguerris connaissent leur sujet sur le bout des doigts : https://www.lesfurets.com/pret-immobilier.
En prenant le temps de s’informer sur les taux pratiqués et les conditions offertes par les différentes banques, chaque futur acheteur peut mettre toutes les chances de son côté. Lesfurets.com permet d’établir un comparatif clair : il suffit de répondre à quelques questions, puis de consulter les propositions personnalisées des établissements bancaires. L’avantage ? Un panorama actualisé du marché, tenant compte des particularités de chaque foyer. De quoi avancer avec plus de visibilité et bâtir un projet sur des bases solides.
Le crédit immobilier ne se résume jamais à une simple équation taux + durée. C’est une négociation permanente, où chaque détail compte. À chacun de trouver la combinaison qui lui ressemble, et de faire rimer projet immobilier avec sérénité… et pourquoi pas, avec un peu d’audace.
