Lors du démarrage de leur entreprise, il est nécessaire de déterminer le statut des nouveaux locataires pour le mobilier meublé : celui d’un locataire décoré professionnellement (AMP) ou celui d’un locataire dans une installation non décorée professionnellement (LMNP).
Location meublée non professionnelle (LMNP)
Le statut de LMNP règne sans partage dans le paysage locatif meublé. Il s’impose comme la voie la plus répandue, notamment grâce à sa simplicité administrative. Opter pour ce régime, c’est choisir la flexibilité : il permet d’exploiter un bien en profitant de règles fiscales allégées. Les avantages fiscaux propres à ce statut rendent la location meublée accessible, tout en évitant de s’engluer dans des démarches lourdes ou des contraintes professionnelles.
Location meublée par des professionnels (LMP) et ses conditions d’accès
Basculer dans la cour des grands, c’est autre chose. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’adresse à ceux qui franchissent certains seuils, définis avec précision :
- Le chiffre d’affaires annuel généré par l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal doit dépasser 23 000 € (loyers charges comprises).
- Les recettes tirées de ces locations doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le statut LMP reste hors d’atteinte. Ce sont donc les chiffres qui font toute la différence entre LMNP et LMP : tout se joue sur le volume d’activité et le poids relatif des loyers dans les finances du foyer.
À noter : L’obligation d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) a été supprimée en 2018 par le Conseil constitutionnel. Désormais, seuls les seuils de chiffre d’affaires et de revenus professionnels déterminent l’accès au statut LMP. Si ces deux critères sont respectés, le passage en professionnel devient automatique. Ceux qui souhaitent rester sous le régime LMNP doivent veiller à ce que les loyers perçus restent sous le seuil de 23 000 €, ou à ce que leur activité principale continue à générer plus de revenus que la location meublée.
Caractéristiques de la location meublée par des professionnels
Le statut LMP ouvre la porte à des avantages fiscaux spécifiques, notamment pour la vente d’un bien après plusieurs années d’activité. Voici ce qu’il faut retenir :
- Après cinq ans d’exercice, une exonération partielle ou totale de la plus-value est possible si le montant total des ventes sur les deux dernières années ne dépasse pas 90 000 €. Au-delà, jusqu’à 126 000 €, l’exonération devient partielle.
- Le déficit de l’activité locative professionnelle s’impute directement sur le revenu global, un privilège réservé aux professionnels. En clair, si votre activité génère un déficit, il vient alléger la facture fiscale sur l’ensemble de vos revenus.
Certains se tournent aussi vers le statut LMP pour tenter d’échapper à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), en intégrant les biens loués au bilan de l’activité. Cependant, la réalité s’avère moins simple : il faut que les recettes nettes de location dépassent celles des autres activités du foyer fiscal, et que l’activité soit considérée comme principale. C’est loin d’être systématique, surtout si l’on cherche à limiter le bénéfice imposable. Pour beaucoup, l’exonération d’IFI reste donc théorique.
Dernier point d’actualité : depuis l’adoption de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021, le loueur en meublé professionnel cotise à la sécurité sociale, couvrant ainsi maladie et retraite, au même titre qu’un indépendant classique.
Ce qu’il faut retenir
Le statut LMP séduit par ses atouts fiscaux, mais la réalité impose de mesurer chaque paramètre à l’aune de sa stratégie patrimoniale. Qu’il s’agisse d’anticiper une vente, de retirer des biens du patrimoine locatif ou même de cesser l’activité, chaque choix pèse lourd dans la balance. Au bout du compte, devenir loueur en meublé professionnel, c’est accepter de composer avec des règles mouvantes, mais aussi avec des opportunités qui, bien saisies, peuvent transformer un investissement locatif en véritable levier patrimonial.
