L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les règles de résiliation du bail d’habitation, tant pour le locataire que pour le bailleur. Ce texte encadre les délais de préavis, les motifs de congé et les formalités à respecter. Sa lecture attentive évite des erreurs qui peuvent coûter plusieurs mois de loyer.
Préavis du locataire : le point de départ réel du délai
Un locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Le délai standard est de trois mois pour une location vide et d’un mois pour une location meublée.
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Le détail qui pose régulièrement problème concerne la date de départ du préavis. Le préavis court à compter de la réception du congé par le bailleur, pas à la date d’envoi de la lettre. Un recommandé posté le 2 du mois mais réceptionné le 5 fait démarrer le préavis au 5. Ce décalage, même de quelques jours, décale la date de fin de bail et donc la dernière échéance de loyer due.
Cette règle s’applique quel que soit le mode de notification choisi : lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement.
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Motifs de préavis réduit à un mois et justificatifs exigés
L’article 15 prévoit plusieurs situations où le locataire d’un logement vide peut ramener son préavis de trois mois à un mois. Voici les cas les plus fréquents :
- Obtention d’un premier emploi, perte d’emploi, mutation professionnelle ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi pendant le bail
- État de santé justifiant un changement de domicile, attesté par un certificat médical
- Bénéfice du RSA ou de l’AAH
- Attribution d’un logement social
- Logement situé en zone tendue (communes listées par décret)
La loi impose une double obligation : le locataire doit mentionner le motif dans sa lettre de congé et joindre le justificatif correspondant dès l’envoi. Une attestation d’employeur, un certificat médical ou un avis d’attribution selon le cas.
Justificatif absent ou contesté par le bailleur : conséquences concrètes
C’est l’angle le moins documenté et pourtant le plus litigieux. Sans justificatif joint au congé, le préavis réduit ne s’applique pas. Le bailleur est en droit de considérer que le délai reste de trois mois, et le locataire reste redevable du loyer pendant toute cette période.
Un locataire qui envoie son congé en invoquant une perte d’emploi mais oublie de joindre la lettre de licenciement ou l’attestation Pôle emploi se retrouve dans une situation inconfortable. Même si le motif est réel, l’absence de preuve au moment de l’envoi suffit au bailleur pour refuser le préavis raccourci.
Quand le bailleur conteste la qualification du motif
Le désaccord peut aussi porter sur la nature du motif lui-même. Un locataire qui invoque une « mutation » alors qu’il s’agit d’un changement de poste au sein de la même ville, ou qui produit un certificat médical jugé insuffisamment motivé, s’expose à une contestation.
En cas de litige, c’est le juge qui tranche. Le locataire supporte la charge de la preuve : il doit démontrer que le motif invoqué correspond bien à l’un des cas prévus par la loi. Le justificatif doit être précis, daté et contemporain du congé. Un document trop ancien ou trop vague sera écarté.
La conséquence financière est directe : si le juge requalifie le préavis en trois mois, le locataire doit les loyers correspondants, éventuellement augmentés d’intérêts de retard.
Congé donné par le bailleur : conditions strictes de l’article 15
Le bailleur ne bénéficie pas de la même liberté que le locataire. En location vide, il ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois avant la fin du contrat. Le congé doit obligatoirement mentionner l’un des trois motifs prévus par la loi :
- Reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche désigné par la loi
- Vente du logement, avec obligation d’informer le locataire de son droit de préemption
- Motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés ou des troubles de voisinage
Un congé sans motif, ou fondé sur un motif non prévu par le texte, est nul. Le bail se renouvelle alors automatiquement dans les mêmes conditions.
Locataire protégé : obligation de relogement
L’article 15 III prévoit un régime de protection renforcée pour les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par décret. Si le locataire remplit ces deux conditions cumulatives, le bailleur doit proposer une offre de relogement correspondant aux besoins et aux moyens du locataire, dans un périmètre géographique proche.
Le bailleur lui-même peut être dispensé de cette obligation s’il a plus de 65 ans ou si ses propres ressources sont modestes. En pratique, la méconnaissance de la situation financière du locataire complique souvent la démarche pour le propriétaire.
Location meublée et article 15 : un régime distinct à ne pas confondre
Les règles diffèrent sensiblement selon que le logement est loué vide ou meublé. En meublé, le préavis du locataire est d’un mois dans tous les cas, sans condition de zone tendue ni de motif particulier. Le congé du bailleur passe à trois mois avant l’échéance du bail (contre six mois en location vide).
Cette distinction est fréquemment source de confusion. Appliquer le régime du meublé à un bail nu, ou l’inverse, peut invalider le congé. Le type de bail figurant au contrat détermine le régime applicable, pas l’état réel d’ameublement du logement.
La qualification du bail se vérifie dès la signature. Un logement qui ne contient pas la liste minimale de meubles fixée par décret ne peut pas être loué sous le régime meublé, même si le contrat le mentionne.
Garder une copie datée du justificatif joint au congé, conserver l’accusé de réception, vérifier le type de bail avant d’appliquer un délai de préavis : ces précautions techniques évitent la majorité des litiges liés à l’article 15. Le texte protège autant qu’il sanctionne, selon que les formalités sont respectées ou non.
