L’ICC publié par l’INSEE pour le T1 2026 s’établit à 2 084 en base 100 au T4 1953, soit un recul de 2,89 % sur un an. Pour les professionnels qui gèrent des clauses d’indexation, cette baisse change la donne sur le calcul de révision et pose la question du choix même de l’indice de référence dans les contrats en cours.
Décalage de publication de l’ICC et rédaction des clauses de révision
L’INSEE publie l’ICC avec un retard d’environ un trimestre par rapport à la période mesurée. La valeur du T1 2026 (2 084) n’a été parue au Journal officiel que le 28 juin 2026. Celle du T4 2025 (2 058) avait été publiée le 26 mars 2026.
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Ce décalage crée un problème concret : au moment où une clause de révision doit s’appliquer, le trimestre de référence prévu au contrat n’est pas toujours disponible. Une clause qui stipule une révision au 1er avril sur la base du T1 de l’année en cours est inapplicable, puisque cette valeur ne sera connue qu’en juin.
Nous recommandons de rédiger la clause en prévoyant explicitement le trimestre de repli. Par exemple : « à défaut de publication du trimestre T de l’année N, le dernier indice connu sera utilisé, avec régularisation dans les 30 jours suivant la parution. » Sans cette précision, la révision reste bloquée ou contestable.
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ICC, ILC, ILAT : quel indice pour quel contrat en 2026
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’ICC ne peut plus servir d’indice de référence pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014. Seuls l’ILC (indice des loyers commerciaux) et l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) sont admis pour ces baux.
L’ICC reste applicable dans trois cas précis :
- Les baux commerciaux signés avant le 1er septembre 2014 qui n’ont pas été renouvelés depuis et dont la clause d’indexation mentionne explicitement l’ICC
- Les baux professionnels (professions libérales) et les baux dérogatoires, qui ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux et peuvent librement choisir leur indice
- Les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI) et certains marchés de travaux privés où l’ICC a été retenu comme référence de révision de prix
Avant de mettre à jour un contrat, la première vérification porte donc sur la licéité de l’indice utilisé. Un bail commercial post-2014 indexé sur l’ICC contient une clause nulle.
Valeurs récentes de l’ICC et lecture de la tendance baissière
Le tableau ci-dessous reprend les dernières valeurs publiées par l’INSEE (base 100 au T4 1953) :
| Trimestre | Valeur ICC | Parution au J.O. |
|---|---|---|
| T1 2026 | 2 084 | 28/06/2026 |
| T4 2025 | 2 058 | 26/03/2026 |
| T3 2025 | 2 056 | 17/12/2025 |
| T2 2025 | 2 086 | 24/09/2025 |
| T1 2025 | 2 146 | 02/07/2025 |
| T4 2024 | 2 108 | 26/03/2025 |
| T2 2024 | 2 205 | 25/09/2024 |
| T1 2024 | 2 227 | 29/06/2024 |
Le pic se situe au T1 2024 (2 227). Depuis, l’indice a perdu plus de 140 points en huit trimestres. Pour un bailleur dont le loyer est indexé sur l’ICC, cette trajectoire signifie une baisse du loyer révisé, ce qui est rare et mérite d’être anticipé dans la gestion locative.
Deux bases ICC en circulation : 2 084 ou 111
L’INSEE publie aussi l’ICC en base 100 en 2021, où la valeur du T1 2026 correspond à 111,0. Les deux bases mesurent la même réalité, mais les confondre dans un calcul de révision fausse le résultat. Nous observons régulièrement des erreurs sur ce point dans les avenants : vérifiez que la base mentionnée dans votre clause correspond à celle que vous utilisez pour le calcul.
Index BT01 et BT55 : mise à jour des contrats de travaux
Pour les marchés de travaux et les CCMI, l’ICC n’est souvent pas l’indice le plus adapté. Les index bâtiment publiés par l’INSEE, notamment le BT01 (tous corps d’état), reflètent plus finement l’évolution des coûts de production du secteur.
Un changement récent à noter : la création de l’index BT55, dédié à l’isolation thermique par l’extérieur, et la suppression de l’ancien BT12. Si votre contrat de travaux fait référence au BT12, il faut négocier un avenant pour basculer vers le BT55 ou un autre index pertinent. Un contrat indexé sur un indice supprimé devient inapplicable et expose les deux parties à un blocage de la révision de prix.
Pour les contrats de construction, le choix entre ICC et index BT dépend de ce qui est révisé : le prix global d’un CCMI utilise souvent l’ICC par défaut réglementaire, tandis qu’un marché de travaux lot par lot gagne en précision avec les index BT spécialisés.
Formule de révision du loyer avec l’ICC : calcul et piège fréquent
La formule standard de révision reste :
Loyer révisé = loyer en cours x (ICC du trimestre de référence / ICC du même trimestre de l’année précédente)
Le piège le plus courant : utiliser le dernier ICC publié au lieu du trimestre de référence prévu au bail. Si la clause mentionne le T3 comme trimestre de référence, c’est la valeur du T3 qui s’applique, pas celle du T1 publiée plus récemment. Avec la volatilité récente de l’ICC (2 056 au T3 2025, 2 146 au T1 2025), l’écart entre trimestres n’est pas anodin.
La mise à jour d’un contrat en 2026 ne se limite pas à appliquer la dernière valeur. Elle suppose de vérifier la licéité de l’indice choisi, de s’assurer que la clause gère le décalage de publication, et de contrôler que l’indice de référence existe toujours. Un contrat bien rédigé sur ces trois points évite l’essentiel des litiges liés à l’indexation.
