La vente d’un bien en SCI est crainte en raison des nombreuses précautions qu’elle requiert. Cependant, lorsqu’on souhaite s’y mettre, plusieurs étapes sont à suivre. Nous vous amenons à les découvrir dans cet article.
Plan de l'article
Le vote de la décision de vendre le bien
La procédure de revente en SCI commence nécessairement par le vote de la décision de vendre le bien en question. En effet, il faudra veiller à la répartition des pouvoirs entre l’assemblée générale et l’individu chargé de la gestion de la SCI. Même si cette situation ne se présente pas très souvent, il se peut que le gérant ait à lui seul le pouvoir de décider de la vente ou de l’achat du bien par la société. Dès lors, il serait inutile de demander l’avis des associés qui auront le point de la gestion au cours de la validation des comptes de la SCI, notamment au terme de l’exercice social.
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Très souvent, selon les statuts, le pouvoir d’achat ou de vente d’un bien en SCI revient à l’assemblée générale des associés. Ainsi, le gérant se soumet à la décision issue de cette assemblée ordinaire. Mais, ces mêmes statuts prévoient aussi le nombre et quorum de voix pour voter la décision. Dans l’un ou l’autre des cas, dès que la vente est votée et connait une validation unanime des associés, la décision est inscrite dans un procès-verbal d’assemblée générale de SCI qui sera signé par les associés et le représentant légal.
Prendre l’agrément du locataire
Au cas où le bien à vendre en SCI serait occupé, bien entendu par un locataire, il faut que la société lui adresse un congé pour vente à travers une lettre recommandée avec accusé de réception. Cela doit surtout se faire dans un délai de 6 mois en prélude à l’expiration du bail. À cet effet, notons que la réglementation voudrait justement que le locataire ait un droit de préemption. Pour ce faire, la société doit faire la proposition du bien au locataire et ne doit prendre un engagement vis-à-vis d’un autre acheteur qu’au cas où le locataire aurait exprimé son refus.
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Il peut arriver que ce dernier prenne la décision de vider les lieux dès la fin du contrat. Cependant, il peut choisir d’y rester et dans ce cas, le bien est vendu sous location. Le nouveau propriétaire peut alors demander au locataire de prendre congé sauf dans des conditions précises.
La signature du compromis de vente
Lorsque l’acheteur du bien et la société arrivent à une entente, ils peuvent alors signer le compromis de vente, de préférence devant le notaire. Notons à cet effet que le compromis de vente est un avant-contrat, mais qui a la même valeur que la vente définitive enregistrée au service de publicité foncière. Il faut remarquer que le compromis va avec plusieurs conditions suspensives, car lorsque des événements que prévoit la clause du compromis ne se réalisent pas, la vente peut facilement devenir caduque. C’est le cas où la vente est sujette à l’obtention d’un prêt immobilier dans un délai donné, notamment par celui qui souhaite acheter le bien.
Conformément à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le vendeur et l’acheteur ont un délai de rétractation de 10 jours après la signature de l’avant-contrat. Passé ce délai, la notaire l’enregistre dans le but de donner au document une force exécutoire. C’est après cela que les deux parties signent l’acte de vente pour finaliser le processus.
Lorsque la cession des parts sociales de la SCI est envisagée, il est nécessaire d’établir un certain nombre d’étapes afin que tout se passe dans les règles. Toutefois, ces étapes peuvent varier en fonction du type de cession réalisée. Effectivement, on peut distinguer plusieurs types de cessions :
Il s’agit ici d’une vente classique qui suppose une négociation entre les parties prenantes ainsi qu’un accord sur le prix et l’intégralité des autres conditions liées à la transaction.
Dans ce cas précis, le changement de propriété résulte directement d’une décision prise par un juge compétent. Cette décision intervient souvent lorsque la liquidation judiciaire ou bien encore lorsqu’une procédure collective a été engagée vis-à-vis du propriétaire initial.
La cession forcée quant à elle intervient lorsque l’autorité publique exerce son droit de préemption pour acheter une entreprise ou une société immobilière.
Pour entamer le processus de cession des parts sociales, il faut avant tout réaliser une évaluation complète et sérieuse de l’entreprise concernée. Pour cela, il faudra prendre en compte différents éléments tels que les actifs et passifs figurant au bilan comptable ainsi que tous les autres aspects financiers relatifs aux résultats obtenus depuis quelques années déjà.
Vient ensuite la recherche potentielle d’un acheteur potentiel pour mener à bien cette opération complexe. Il faut trouver un acheteur qui soit non seulement intéressé par la SCI mais aussi en mesure de la racheter à un prix satisfaisant pour les vendeurs.
Après avoir réalisé une évaluation et trouvé l’acheteur idéal, il faut rédiger une convention de cession entre les deux parties. Cette convention doit spécifier toutes les conditions prévues dans le cadre de la cession ainsi que tous les termes envisagés au niveau des paiements.
Il faudra ensuite procéder à l’enregistrement de cette convention auprès du service compétent. Une fois que cela est fait, il ne reste plus qu’à signer officiellement la vente devant notaire et conclure ainsi le processus de cession des parts sociales de la SCI.
Les conséquences fiscales de la vente d’une SCI
La vente d’une SCI peut avoir des conséquences fiscales importantes. Effectivement, cette opération entraîne généralement une imposition sur la plus-value réalisée lors de la cession des parts sociales.
Toutefois, il existe un certain nombre d’exemptions et de régimes spéciaux qui peuvent permettre de réduire l’impact fiscal lié à cette transaction. Pensez à bien prendre le temps d’étudier les différentes options disponibles avant de vous lancer dans la vente d’une SCI.
En premier lieu, rappelez-vous que la plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition des parts sociales et leur prix de vente. Cette plus-value est soumise à l’imposition au niveau du bénéfice imposable.
Il faut savoir que les modalités fiscales varient en fonction du régime fiscal choisi par la société immobilière : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Dans le cas où elle relève du régime IR, ce sont les associés qui seront directement concernés par l’imposition des plus-values générées lors de la cession. S’il s’agit plutôt du régime IS, alors ce sera plutôt la SCI elle-même qui sera redevable des taxes liées aux gains obtenus via cette transaction.
Cela signifie qu’il faudra faire appel à un expert-comptable pour déterminer avec précision le montant exact à payer en termes fiscaux. Selon certains paramètres tels que le statut juridique, l’importance et la nature des activités commerciales, et la durée totale de détention, il peut exister différents dispositifs visant à alléger le montant de taxe à payer. Par exemple, en cas d’activités commerciales et/ou immobilières depuis plus de cinq ans, ou lorsque la vente est réalisée dans une optique de départ à la retraite, il peut exister des abattements spécifiques.
Notons que l’imposition sur les plus-values ne concerne pas toutes les ventes : par exemple, si vous cédez vos parts sociales entre membres proches (donation-partage) ou bien encore dans le cadre d’un héritage suivi d’une succession.
Pour résumer donc, la vente d’une SCI entraîne généralement une imposition sur la plus-value réalisée lors de sa cession. Toutefois, il existe un certain nombre de régimes fiscaux qui peuvent permettre de réduire l’impact fiscal lié à cette transaction. Pensez à bien vous informer avant toute décision pour éviter les mauvaises surprises et optimiser au mieux votre opération financière.
