Vers un hiver de l'immobilier ?

Des marchés immobiliers en chute libre

C'est est fini de l'optimisme qui était de mise les trimestres précédents, où l'on assistait à une reprise de l'irrésistible ascension d'un marché immobilier qui avait retrouvé ses couleurs : les voyants du tableau de bord trimestriel de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels CSA/Crédit Logement, présenté le 10 novembre par son opérateur le professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre, ont brutalement viré au rouge ! La production de crédits immobiliers, indicateur précis de l'activité du marché immobilier neuf et ancien - très peu d'acquéreurs financent une opération immobilière sans crédit - est en chute libre depuis l'été 2011 et la rechute s'annonce plus sévère que la crise de 2008-2009, dont les professionnels croyaient être sortis !

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Baisse des prix en Ile-de-France

En dehors des arrondissements les plus recherchés, les prix restent orientés à la baisse à Paris comme dans pratiquement toute l’Île-de-France, selon MeilleursAgents.com. En octobre, la banlieue n’a pas bénéficié des mêmes conditions conjoncturelles que Paris. La baisse des prix s’est poursuivie pendant le mois d’octobre (92 : -0,6% ; 93 : -1,7% ; 78 : -0,7% et Grande Couronne : -1,1%) à l’exception du Val-de-Marne qui augmente de +1,2%, probablement sous l’influence des transactions parisiennes.

La tendance des prix reste à la baisse

Au delà de ce rebond purement conjoncturel, le marché francilien devrait poursuivre la tendance à une baisse "mesurée mais durable" des prix.

"Même si les taux d’intérêt restent bas, les conditions d’accès au crédit se resserrent de plus en plus pour les particuliers qui doivent présenter des conditions de solvabilité toujours plus grandes. Alors que les PTZ+ (Prêts à Taux Zéro +) vont contribuer  au financement de 40% des achats dans l’ancien, leur limitation à l’achat dans le neuf va limiter encore plus les possibilités de financement de nombreux ménages et peser fortement sur la demande dans les départements de banlieue où les prix sont inférieurs à 4 000€ du m²".

Source : DirectGestion

La baisse de prix est confirmée, selon Entreparticuliers

Le « retournement » annoncé à la fin de l’été par le groupe de petites annonces semble se préciser, lentement mais sûrement.

Le dernier baromètre mensuel du groupe de petites annonces immobilières, dévoilé cette semaine, confirme tout d’abord la baisse des prix, en repli de 0,3 % sur un mois en octobre, en moyenne nationale et tous types de biens confondus. L’indice des prix calculé par Entreparticuliers s’établit à 100,6, au plus bas depuis mai 2011. L’érosion reste, pour le moment, superficielle : l’indicateur affiche encore un taux de croissance de près de 3 % en comparaison annuelle, et de plus de 9 % par rapport au mois d’octobre 2009.

Contrairement au mois dernier, la baisse constatée est plus marquée sur le segment des appartements (-0,6 % sur un mois en moyenne nationale, +6,3 % sur un an) que sur celui des maisons (respectivement -0,1 % et +1 %). Moins prolixe qu’à l’accoutumée, le président de la société, Stéphane Romanyszyn, se contente ce mois-ci d’indiquer que « la baisse est la plus marquée pour les maisons dans l’Ouest (-0,9 % sur un mois, -1,6 % sur un an), le Sud-ouest (-1,2 % sur un mois, -1,5 % sur un an), ainsi que le Grand Centre (-1,8 % sur un mois, -1,9 % sur un an) ».

Baisse du nombre de biens mis en vente

Pour le septième mois consécutif, l’estimation du nombre de biens mis en vente en France « directement entre particuliers par leurs propriétaires » est en baisse en comparaison annuelle. Entreparticuliers dit avoir recensé un total de 47 106 petites annonces « sur un site Internet et/ou dans un journal », soit 8,3 % de moins qu’en octobre 2010. Sur les dix premiers mois de l’année, le nombre cumulé de mises en vente est inférieur de 3,4 % à celui de la même période en 2010.


Source : LaVieImmo.com

Vers une baisse des prix de l'ancien de 5-6 % en 2012 ?

Le Crédit agricole prévoit une baisse des prix de l'ancien de 5-6 % en 2012.

Sans croire à la possibilité d'un effondrement du marché, en raison de facteurs de soutien structurels et de l'effet "valeur refuge" de l'immobilier toujours présent, les économistes du Crédit Agricole voient depuis le début de l'année 2011 les signes de correction se multiplier : tassement des ventes de logement dans l'ancien et franc recul dans le neuf promoteurs, avec -20% sur un an au premier semestre, ralentissement de la hausse des prix - une baisse de prix est attendue au quatrième trimestre (par rapport au troisième) - et infléchissement des mises en chantier ; enfin, les encours de crédit freinent.

L'ajustement du marché, logique après le rebond surprenant de 2010, est précipité par la conjonction de quatre facteurs négatifs :

1. un contexte économique dégradé,
2. une remontée progressive des taux de crédit habitat, avec un relatif resserrement des conditions de crédit,
3. la forte surévaluation des prix immobiliers, estimée à 25 % en moyenne dans l'ancien début 2011,
4. et les mesures de resserrement budgétaire.

Rappel de ces mesures : nette diminution de l'abattement sur les plus-values immobilières hors résidences principales et réduction d'impôt Scellier ramenée de 22 % en 2011 à 14 % en 2012. Du coup, les ventes de logements anciens pourraient ainsi se replier de 3% en 2011 et 8% en 2012. Dans le neuf, les ventes baisseraient de 17% en 2011 et de 8% en 2012. Les prix dans l'ancien, en hausse de 4% en moyenne en 2011, se replieraient de 5 à 6% en moyenne en 2012...

Source : UniversImmo

La suppression du dispositif Scellier fin 2012

 Le Premier ministre François Fillon a annoncé lundi que le dispositif Scellier - une réduction d'impôt sur certains investissements immobiliers locatifs - serait supprimé à la fin de l'année prochaine.

"Nous allons poursuivre l'effort de réduction des niches fiscales avec des mesures permettant de générer 2,6 milliards d'économies", a expliqué le chef du gouvernement qui présentait à Matignon un nouveau plan de rigueur.

Sont notamment ciblées "les niches les plus coûteuses qui ont en partie contribué à pousser à la hausse les prix du logement", a précisé François Fillon.

"Le dispositif Scellier, que nous avions déjà recentré pour 2012, sera purement et simplement supprimé à la fin de l'année 2012", a détaillé le Premier ministre.

"Le prêt à taux zéro sera recentré pour en limiter le coût", a-t-il ajouté. "Et enfin, le crédit d'impôt développement durable subira un rabot supplémentaire de 20%".

Source : Challenges.fr

Les notaires anticipent un fort ralentissement du marché

Si on dénombrait sur un an à fin juin 2011 selon les statistiques du Conseil supérieur du notariat 812.000 ventes, celui-ci s'attend à ce que ce chiffre tombe pour l'année 2011 en dessous des 783.000 ventes de 2010, malgré une probable accélération avant l'entrée en vigueur des nouvelles conditions d'imposition des plus-values, et soit encore "significativement" en dessous en 2012 : c'est ce qui ressort de la dernière note de conjoncture des notaires de France diffusée le 20 octobre. La tendance sur les prix dans l'ancien est selon eux à la stabilisation en Ile-de-France mais "les évolutions devraient rester positives sur les marchés actuellement dynamiques (...), en raison d'une pénurie d'offres", indique la note.

Quant à la promotion immobilière, les ventes de logements aux particuliers sont en retrait de 22,6% entre les deuxièmes trimestres 2010 et 2011, dont 21,8% en collectif. Les mises en vente reculent de 8,6%. Douze régions connaissent une baisse simultanée des ventes et des mises en vente. Il en résulte une hausse modérée (1,5%) du nombre de logements proposés à la vente (68.100) et le délai d'écoulement moyen passe de 7 mois à plus de 8 mois et demi. Cette hausse de l'encours concerne notamment l'Ile-de-France et la région Rhône-Alpes. Le prix moyen au m² des appartements vendus au deuxième trimestre 2011 est supérieur de 7,7% à ce qu'il était un an auparavant, avec des hausses prononcées en Auvergne, Bretagne et Ile-de-France, tandis que le prix moyen des maisons individuelles ne s'est accru que de 1,8%... 

La fin de l'année devrait être, comme il est d'usage, plus dynamique, en raison d'une accélération conjoncturelle avant le 31 décembre des ventes dans le neuf liée à la fin du dispositif Scellier BBC à taux plein, et avant d'éventuels aménagements fiscaux à venir. Mais les volumes de ventes de l'année 2010, soit 115.000, ne seront certainement pas atteints et ne devraient certainement pas dépasser les 100.000 transactions...

Source : UniversImmo

Immobilier et patrimoine : les prévisions du BIPE

Patrimoine immobilier : un repli du logement ancien à partir de 2012

Les craintes évoquées au premier semestre quant à une potentielle baisse des prix de l’ancien se sont confirmées, et nous anticipons aujourd’hui leur baisse dès 2012. Le resserrement des conditions de crédit et les menaces sur le pouvoir d’achat des ménages pourraient générer un processus de baisse sur plusieurs années, mais qui ne comblerait toutefois pas les fortes hausses des années passées.

Malgré le maintien des dépenses dans le neuf, cette baisse des prix, couplée à une baisse des volumes de transactions de logements anciens, devrait entraîner une croissance nulle du patrimoine immobilier des ménages en 2012, puis une baisse en 2013, avant un retour à la croissance à partir de 2014.

Sur l’ensemble de la période, la croissance du passif faiblit mais reste soutenue.

Le passif des ménages (dette), essentiellement tiré par l’endettement au titre de l’habitat, affichera une solide croissance en 2011, en raison d’un premier semestre dynamique. A partir de 2012, ce rythme ralentirait et se stabiliserait entre 5 et 6%. Avec un tel rythme de croissance, le rapport dette / revenu devrait augmenter de 82% en 2010 à 90% en 2016 – des niveaux encore bien inférieurs à ceux observés chez les ménages américains.

Source : BIPE - www.bipe.fr