samedi 6 août 2011

Immobilier : bientôt le krach ?

Le retournement du marché immobilier est-il proche ? Dans une récente étude intitulée «Les prix immobiliers en France : une évolution singulière», l'Insee montre que la France semble, malgré la forte reprise des transactions et des prix, à l'abri d'une bulle immobilière : «Le niveau d'endettement des ménages et les modes de distribution du crédit par les banques semblent prémunir la France des excès qui ont conduit à la formation d'une bulle aux Etats-Unis ou en Espagne». Sans pour autant polémiquer, certains observateurs estiment toutefois que l'analyse aurait été sans doute plus nuancée si elle avait été réalisée par la division logement de l'Insee et non la division conjoncture.
La hausse des prix ne serait pas due à la spéculation, mais au manque de logements disponibles sur le marché. «A l'heure actuelle, la majorité des biens immobiliers sont détenus par des personnes physiques, et pour près de 80% au titre de la résidence principale, explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. La baisse du pourcentage des professionnels type marchands de biens et des investisseurs institutionnels réduit d'autant les risques d'un fort retour de l'offre, et donc de l'éclatement d'une bulle immobilière comme ce fut le cas au début des années 1990.»

Le poids des investisseurs privés dans l'ancien

Même si le marché de l'immobilier résidentiel est essentiellement entre les mains des personnes physiques, les investisseurs privés dans l'ancien effectuent grosso modo 20% des transactions. A la différence des accédants à la propriété, ils ont tendance à être moins regardant sur leur plan de financement. En fait, ils remboursent leur crédit en complétant leurs loyers encaissés avec un effort d'épargne régulier. «Tout suggère que la hausse des prix est plus forte pour les biens locatifs que pour les logements occupés par le propriétaire, explique Jacques Frigitt, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable. L'espérance de plus-value attire les acheteurs, qui se détournent des autres placements, notamment des actions.» Cette attitude n'est pas sans rappeler celle des investisseurs au lendemain du krach boursier de 1929.

Gros plan sur les années 1930
 
«Echaudés par le krach de 1929, qui leur avait fait redécouvrir la volatilité du placement en actions après sa forte hausse pendant les années 1920, les particuliers se sont reportés vers la sécurité supposée du placement en logement en achetant des immeubles entiers locatifs», rappelle  Jacques Friggit. Résultat : de 1930 à 1935, le prix des immeubles situés à Paris a doublé par rapport au revenu par ménage.A partir de 1935, les prix des immeubles ont perdu près de 50% en quelques années, jusqu'à retrouver leur niveau antérieur par rapport au revenu. Si l'on revient sur cette période troublée de 1930 à 1935, le revenu par ménage a reculé sous l'effet conjugué de la crise économique et de la déflation. Puis, à partir de 1936, il a progressé assez rapidement à partir de 1936, avec la reprise de l'inflation.
 
 
Les bailleurs ne seraient pas les seuls à entretenir la hausse des valeurs. En disposant du produit de la vente de leur logement, les secondo-accédants y contribuent également.

Retour vers des prix plus sages ?

Difficile de savoir jusqu'à quand durera cette flambée. Sans jouer les Cassandre, un constat s'impose : rapportés aux revenus des Français, les prix actuels des logements dépassent de 80% le niveau approximativement constant enregistré entre 1965 et 2000. Jacques Frigitt table à plus ou moins long terme sur un retour à des prix plus cohérents avec les revenus des acquéreurs. En prenant l'hypothèse d'une inflation de 2% et d'une croissance du PIB de 2,5%, cet économiste prévoit deux cas de figure.

Dans un scénario rapide, les prix des logements anciens chuteraient de 40% en cinq à huit ans. Dans un scénario lent, les prix de l'immobilier résidentiel se maintiendraient en monnaie courante. Tant que les taux d'intérêt restent bas, la probabilité d'un scénario lent se renforce.

Source : Les Echos

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